從爆火到爆雷！冷庫行業如何走出（chū）“至暗時（shí）刻”？

  “全（quán）國冷庫空置率超36%!行業已經到了生死邊緣。”年初，這一消息迅速刷屏了朋友圈。雲冷1號聯合創始人鍾賢柏道出冷庫（kù）行業的殘酷現實：“冷庫建得太快了，爆炸式增長!但新增業務幾乎沒有，大家都在搶存量資源，卷得不行。” 然而，全國（guó）空置率高企的（de）背後，卻是冷庫過剩的一二線城市銷地市（shì）場和冷庫及預冷設施不足的產（chǎn）地源頭。成本高、規（guī）模小、不平均等現狀和“斷鏈”問題，仍在長期（qī）困擾冷鏈行業。冷庫的未來，是“寒冬”還是“新機（jī）遇（yù）”?

  01

  冷庫“大躍進”：建得快，租得（dé）慢近幾年，冷庫行（háng）業仿佛坐上了“過山車”。一方麵，國家大力扶持（chí）冷鏈物流建設，冷庫項目如雨後（hòu）春筍般湧現。2024年前三季度，冷庫項目資金投入（rù）高達365.07億元，同比增（zēng）長7.53%。冷庫總量達到2.45億立方米（mǐ），同比增長9.38%。但另一方麵（miàn），冷庫的空（kōng）置率卻高得嚇人。行業人士透露截至2024年，冷庫空置率已超過36%，部分地區甚至更高。冷庫求租量為1759.53萬立方米，同比增長16.51%，冷（lěng）庫（kù）出租量為3653.71萬立方米，同（tóng）比增（zēng）長 33.44%，供需剪刀差拉大到驚人的2.08倍。這意味著，全國一半以上（shàng）的冷庫都在“曬太陽”，租不出去。為（wéi）什麽會（huì）出（chū）現（xiàn）這種情況?中國冷庫乃至（zhì）冷鏈運輸的“井噴式”發展是（shì）隨著（zhe）電商物流一起的，故事轉折點發生（shēng）於疫情後，生鮮電商和（hé）社區團購意外大發展，冷鏈需求被引爆。中物聯冷鏈委統（tǒng）計，2020年，共有68家（jiā）冷鏈物流及相關企業發生78筆投融資事件。兩年後，交通（tōng）運輸部等五部門聯合發布《關於加快推進冷鏈（liàn）物流運輸高質量發展（zhǎn）的實施意見》，各（gè）地方政府也看到了冷庫產（chǎn）業的發展需求，行業迎來了（le）政策紅（hóng）利期。然而，“熱”起來的冷（lěng）庫背後，很多冷（lěng）庫（kù）投資者隻盯著（zhe）政（zhèng）策紅利，覺得“建起來就能租出去”，結果冷庫建好了，卻發現市場需求（qiú）跟不上。冷庫的“躺賺”時代已經結束，單純靠租金收入的模式難以為繼。冷庫資源（yuán）依舊主要集中（zhōng）在華東（dōng）、華南等經濟發（fā）達地區，不一樣的（de）是，曾經中西部地區冷庫資源匱乏，而現在除西北外，均已呈現出供大於求的畫麵。

  此外，傳統冷（lěng）庫無法滿足（zú）醫藥、生鮮電商的高標準需（xū）求，最後因技術落後或管理不（bú）善被閑置。據中物聯冷鏈（liàn）委數據，2024年第三季度合肥的（de）冷庫平均價格降幅最（zuì）高，冷庫低價環比（bǐ）第二季度下降21.4個百（bǎi）分（fèn）點，冷庫高價環比第二季度下（xià）降15個百分點，主要由於（yú）部分客戶受周邊南京、鄭州的高標庫吸引，當地中型（xíng）冷庫價格競（jìng）爭嚴重，導致冷庫（kù）價格（gé）下降。

  02

  冷庫的未來：是“寒冬”還（hái）是“新機遇”?冷庫空置率高企，最直接的影響（xiǎng）就是租金“跳水”。 北京一位冷鏈從業者透露，近一年來，冷庫租金從4.5元/平方米/天跌到了3.5元/平方米/天，跌幅超過22%。而在西安東郊，冷庫（kù）租金甚至跌（diē）到（dào）了2.5元/平方米/天。在（zài）鄭（zhèng）州，2024年11月低價冷庫租金為2.2元/㎡/天，同比去（qù）年11月份下跌4.35%。不少地區冷庫租（zū）金（jīn）幾乎腰斬，更誇張的是有地（dì）方以“5毛錢租冷庫”的低價招商，冷庫價格低到了普通倉庫的程度。租金一降再降，自然也不（bú）乏倒閉或轉讓。一位（wèi）冷庫市場人（rén）士總結道：“倒（dǎo）閉的冷庫主要有（yǒu）三個特點：一是小型冷庫居多，資金實力弱;二是設備老舊，無法滿足現代化需（xū）求;三是管理不善，服務跟不上。”

  那麽，冷庫、甚至整個冷鏈行（háng）業的未來在哪裏呢?當前，冷（lěng）鏈斷鏈、上下遊分散依舊是行（háng）業頑疾。所有人都知道冷鏈要朝著體係化、數字化、平台化的方向發展，但（dàn）路要如何走，還要看每個玩家（jiā）自身的角色定位，有怎樣的資源，如何搭（dā）建體（tǐ）係。

  1.政策紅利（lì）仍在2025年中央（yāng）一號文件再提（tí）冷鏈，強調推動冷（lěng）鏈配送和即時零售向鄉鎮延伸。2024年中央一號文件明確提出，優化農產品冷鏈物流體係（xì）建設，加快建設骨幹冷鏈物流基地，布（bù）局建設縣域產地公共冷鏈物流設施。可見，產地源頭的冷鏈設施建設是大（dà）勢（shì）所需。冷鏈訂單大多（duō）來自農產品生產地，加工地，以及口岸和B端企（qǐ）業等（děng），單純從冷鏈網絡的角度看以局部發往全國為（wéi）主，需（xū）要高標倉、冷藏車（chē）、全程不斷鏈的專業（yè）操作和物聯網體係加持。據央視新聞，截（jié）至2024年12月，全國已建成7.8萬個產地冷藏保鮮設施，覆蓋70%以（yǐ）上的縣級區（qū）域。在完善產地冷鏈物流節點（diǎn）布局（jú）方麵（miàn），已推動100個農產品骨幹（gàn）冷鏈物流重點縣和1000個產地冷鏈集配中心建設。而冷鏈不僅（jǐn）關乎食品安全，更是（shì）社會（huì）資（zī）源配置（zhì）。簡單的說，生鮮損耗，意味著同比例（lì）的（de）價格上漲，最後（hòu）消（xiāo）費者要為此買單，生產者也未（wèi）必增收。近年，農產品平均（jun1）損耗率從（cóng）19.7%下降（jiàng）到7.1%，減損帶來（lái）直接經濟效（xiào）益約（yuē）530億元;主體經營收入平均提高29.3%。

  2.注重布局，鏈接銷地市（shì）場（chǎng）和產地（dì）源頭近年，國家信息中心大數據發展部傅娟等發表的一項研究顯示，我國冷鏈（liàn）“斷鏈”導致的農產品腐（fǔ）損率是發達國家的1~2倍，果蔬腐壞情況尤為嚴重（chóng）。據中國物流（liú）與采購（gòu）聯合會冷鏈物流專業委員會數據估算，我國每年（nián）因冷鏈“斷鏈”造成約1200萬噸水（shuǐ）果、1.3億噸蔬菜（cài）浪（làng）費，經濟損失超千億元。中國物流與采購聯合會公布的2023年全年冷鏈物流運行數（shù）據顯示，我國（guó）肉類、水產品的產地低溫處理率（lǜ）分別為78%和（hé）80%，果蔬的產地低溫處（chù）理率僅為23%。可（kě）見供給失衡下，冷鏈硬投入的布局和管理變得越加（jiā）重要。冷庫建設也應更加注重（chóng）市場需（xū）求（qiú）和區域均衡，避免一窩蜂地紮堆建設，盲目擴張引起資源過剩、供需不平衡。

  3.智能化與深度服務如今，冷庫行業的核心競爭力不再是“誰建得多”，而是（shì）“誰運營得好（hǎo）”。冷鏈（liàn）物流也在朝著提供（gòng）更多樣化服務的方向發展。如具有快遞（dì）基因的順（shùn）豐冷運、中通冷鏈等（děng）利用網絡規（guī）模（mó）優勢做小（xiǎo）票零擔;具（jù）有倉儲優勢與電商基因的（de）京東冷鏈（liàn）利用其商（shāng）流資源，參與（yǔ）農產（chǎn）品產地直供。冷庫行業中也已經有企業做出變化，從（cóng）單純的“倉”到“倉配一體”，從貨物周轉單元（yuán）到成為鏈接生產與消費的冷鏈倉網，開拓（tuò）銷售渠道，提升（shēng）冷庫（kù）的利用（yòng）率和附加值，而不僅僅是“收租”。 類似（sì）快遞行業，冷鏈也開始出現從高度分散走向寡頭競爭的趨勢。大企業通過規模優（yōu）勢，不斷降低運輸成（chéng）本;采用新技術和新設備（bèi），如物聯網、雲計算、大數據等，提（tí）高運輸效率和服務質量;通過共享冷庫模式，滿足季節性存儲需求，提高冷庫利用率……鍾賢柏認為， “運營能力決定一切，風險與收益從來都是相向而行（háng）的，冷庫（kù）高租金的背後（hòu）是（shì）高風險，化解（jiě）風（fēng）險的唯一手段，就是高質量的運營。”

  最後，對冷鏈的從業者來（lái）說，除了優勢、資（zī）源、市場規（guī）模外，還（hái）需要思考的或（huò）許（xǔ）是如何（hé）在（zài）高門檻的冷鏈行業裏製（zhì）定經濟可行的（de）發展（zhǎn）戰略。